家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

世代微评

当事人为取得目标土地的开发权,以取得持有目标土地之目标公司股权的方式控制目标公司实现商业目的,是房地产领域并购中最为通行的做法。这种做法不仅是正常的,也是正当的。受让方通过控制目标公司的方式使用目标土地属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,相关交易安排也是以股权转让中的权利义务配置及具体实施措施和方法为核心展开的,在无效力性强制性规范对相关安排予以禁止的前提下,不应否定合同及相关条款的效力。


当然,就具体合同安排而言,在合同中围绕股权转让行为对公司核心资产土地使用权进行准确、有效的协议安排,也是非常有必要、重要的合同技巧。

家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

裁判规则


合同当事人通过控制公司股权的方式开发使用公司名下土地,属于商业交易中投资者对目标公司的投资行为,是基于股权转让而就相应的权利义务及履行方式进行的约定,应当以合同及公司相关的法律、行政法规予以审查。在无效力性强制性规范对相关安排予以禁止的前提下,该合同应当为合法、有效。


家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

案例索引


最高人民法院(2016)最高法民终222号


2010年4月7日,周某某以恒岐公司(系周某某自然人独资企业)的名义与沙某一(已去世)签订了《公司股权转让合同书》,合同约定:合同生效后沙某一拥有恒岐公司及恒岐公司名下全部资产的100%股权,股权交割比例按照周某某收到的沙某一的转让费数额的增加而增加,周某某收到全部转让费后,沙某一获得全部100%股权。股权转让价格为187388320元。


合同约定,恒岐公司名下位于辽宁省营口市鲅鱼圈区平安西街西侧、日月大道南侧,面积约93694.16平方米的土地交付沙某一使用,并办好所有土地的使用证书。


合同签订后,沙某一逐步履行合同,但周某某未履行合同,恒岐公司的股权未按比例交割至沙某一名下。


2011年10月6日,沙某一因原发性肝癌去世并未留有遗嘱。付某某、沙某二、王某某系沙某一的法定第一顺序继承人。至2013年9月付某某、沙某二、王某某额外替周某某及恒岐公司支付了基础设施建设费、拆迁补偿费、设计费、管理费和土地使用税等约1800万元。现周某某及恒岐公司拒绝继续履行合同,亦拒绝返还沙某一因合同支付的相应价款及违约金和付某某、沙某二、王某某垫付的相应款项。


法院认为,沙某一欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地,此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定,既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体,故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴,而应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条(现已经废止,该条文现为《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定)规定予以判定,在无效力性强制性规范对合同中的条款义务予以禁止的前提下,上述有关条款合法有效。


此外,法院注意到,该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质,且周某某因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【(2015)营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪,但对此法院认为,无论是否构成刑事犯罪,该合同效力亦不必然归于无效。本案中已查明,沙某一欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地,此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定,既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体,故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴,而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。



家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

股权转让实务应对


任何一种商业活动都有特定的交易模式和交易结构。当事人依据效率、风险及成本几方面的诉求与偏好进行选择和安排,不仅是正常的,也是正当的。为了取得目标土地的开发权,以取得持有目标土地之目标公司股权的方式控制目标公司实现商业目的,是房地产领域并购中最为通行的做法,但现实中却存在不应有的争议。


相应的争议在于:首先,是合同效力的问题,存在认定名为股权转让实为土地转让,进而认定非法倒卖土地使用权罪,由此否定合同效力的可能;其次,还涉及税的问题,股权转让与土地转让的课税种类与标准存在差异,国家税务总局也曾作出对持有土地使用权的目标公司的100%股权转让实为土地转让并征收土地增值税的批复。由此,在司法实践中,此类型交易还存在可能被认定为以合法形式掩盖非法目的的现实可能性。


在受让方通过控制目标公司的方式开发使用目标土地的情形中,作为民事主体的目标公司本身并未发生改变,目标土地使用权的主体亦未有任何变动,这是显而易见的。究其本质,受让方通过控制目标公司的方式使用目标土地属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,相关交易安排也是以股权转让中的权利义务配置及具体实施措施和方法为核心展开的,不应纳入土地管理法律法规的审查范畴,而应依据合同及公司相关的法律、行政法规予以审查。在无效力性强制性规范对相关安排予以禁止的前提下,不应否定合同及相关条款的效力。同时,相应的刑事判决结果也不必然导致股权转让合同的无效。在司法实践中明确上述观点与规则是非常重要的。


当然,就具体合同技术而言,在以股权转让实现控制目标公司并取得目标土地实现开发权的情形中,对股权转让合同目的进行更准确的界定,在合同中更有效地围绕股权转让行为本身进行交易安排,将与公司核心资产土地使用权有关的必要安排更清晰、更准确地设定为股权转让的具体实施行为也是非常有必要的合同技巧。


家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

谢玲丽

大成律师事务所高级合伙人

大成广州办公室财富管理专业组负责人

和丰家族办公室首席法律筹划专家

中国家族力研究中心副主任


林清华

北京大成(广州)律师事务所合伙人

和丰家族办公室法律筹划专家

中国家族力研究中心研究员

暨南大学管理学院家族企业研究中心研究员 


赖逸凡

北京大成(广州)律师事务所合伙人

和丰家族办公室信托筹划专家

中国家族力研究中心研究员

暨南大学管理学院家族企业研究中心研究员 


嵩朕

北京大成(广州)律师事务所合伙人

和丰家族办公室法律筹划专家

中国家族力研究中心研究员

暨南大学管理学院家族企业研究中心研究员 


[来源:家族世代(ID:FamilyGenerations),作者:谢玲丽、林清华、赖逸凡、嵩朕]


家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则

原文始发于微信公众号(家族世代):家族·法税 | 规则适用:以股权转让形式收购目标公司土地的合同效力认定原则